La demande des centres logistiques double grâce au ecommerce.

1 octobre 2020
Prologis
J’accompagne, forme et conseille différents acteurs de l’écosystème (retailers, e-commerçants, grossistes, fabricants, marques) pour les aider à tirer leur épingle du jeu dans un environnement complexe et concurrentiel.
J’aide les décideurs B2B/B2C à faire de bons choix en matière de technologies, de prestataires, d’acquisition puis les accompagne à long terme dans le déploiement des stratégies ecommerce & retail sur leur site web, en marketplaces, en point de vente et sur tous les canaux existants.
Julien Fontaine

entrepreneur e-commerce & consultant freelance au service de la transformation digitale de votre business.

Si le CEO du 1er bailleur d’immobilier logistique au Monde avec des installations d’une superficie équivalente à celle du Portugal, par lesquelles passent 2,5% du PIB planétaire et 4% de la consommation mondiale des ménages vous prédit «le double de la demande» de centres logistiques dans les années à venir, vous l’écoutez ?


A la fin des années 90, Hamid Moghadam, un promoteur immobilier d’origine iranienne, investissait $5 millions sur Webvan, un vendeur en ligne américain qui n’a pas survécu à l’explosion de la bulle Dotcom. M. Moghadam avait alors refusé l’opportunité d’investir dans une autre start-up appelée Amazon, pensant que son positionnement sur les livres était trop restrictif. Deux décennies plus tard, la société qu’il dirige, Prologis, est le premier fond d’investissement immobilier logistique au monde et le plus grand propriétaire d’Amazon. M. Moghadam, aujourd’hui âgé de 63 ans, est le chef de file du business mondial des entrepôts.

Prologis est le 1er fond d’investissement immobilier logistique au monde. La société possède +300 millions de mètres2 d’espace industriel (la superficie de l’Italie ou de la Pologne). Elle a $136 Mrds d’actifs sous gestion et a des baux avec des géants comme Amazon, FedEx et Home Depot.

« Le coronavirus a fait des ravages dans les chaînes d’approvisionnement des entreprises à travers le pays, un fait qui profitera probablement aux propriétaires de biens immobiliers industriels à long terme. Les chaînes d’approvisionnement passent de la stratégie ‘juste à temps’ à une stratégie ‘juste au cas où’. Je ne serais pas surpris si, après cela, les gens auront 5 ou 10% de plus d’inventaire qu’avant, indépendamment du ecommerce. Et cela doublera la demande sur les installations logistiques dans les années à venir. (…) La rareté est de trouver un endroit pour construire. Les terrains constructibles dans les grandes villes américaines sont de plus en plus rares et les gouvernements locaux se méfient de plus en plus du nouveau développement industriel. Cela entrave les plans d’expansion. Il est très difficile de trouver un site de 50 acres pour répondre aux besoins des clients. L’offre limitée maintiendra les taux de vacance à un bas niveau (inférieurs à 4% dans toute l’entreprise). Un autre avantage est la faible menace d’offre excédentaire dans les zones métropolitaines, qui servent généralement d’emplacements du dernier kilomètre. » Hamid Moghadam, CEO de Prologis.

«Les consommateurs ne bougent pas, les usines le font». Hamid Moghadam

4,4% de la consommation mondiale des ménages passent par les installations logistiques de Prologis

L’importance de l’immobilier logistique, en particulier depuis le début de 2020 où le Covid-19 a accéléré le passage au e-commerce de quelques années, a été étayée par l’annonce que le leader mondial de l’immobilier logistique, Prologis, a vu sa part du flux mondial de biens à travers ses installations passer à 2,5% du PIB mondial contre 1,7% au cours des trois dernières années, depuis 2017, soit 4,4% de la consommation mondiale des ménages. Cette augmentation de la part de marché de Prologis coïncide avec une expansion rapide de l’espace d’entrepôt mondial de la société à plus de 1 milliard de pieds2, contre 684 millions de pieds2, sur la même période, conclut un rapport d’Oxford Economics. La valeur économique actuelle des marchandises transitant par les installations de Prologis dans le monde est de $2.200 Mrds, soit une augmentation de 69% par rapport à 2017. 

Hamid Moghadam a déclaré: «Cette étude montre à quel point l’immobilier logistique est essentiel à la vitalité de l’économie mondiale. Chaque jour, Prologis voit de nombreux produits qui rendent la vie moderne possible circuler dans nos centres de distribution, ce qui souligne à son tour la nature interconnectée du commerce mondial. »

Il a fallu deux décennies pour que le ecommerce atteigne une part de marché à deux chiffres des dépenses du commerce détail. Le confinement a accéléré le changement. Avant la pandémie, environ un 1/5ème des entrepôts de Prologis était destiné au commerce électronique et le reste à d’autres formes de logistique. La part du ecommerce atteint désormais 40%“, Hamid Moghadam.

Perspectives

Nos résultats pour le trimestre ont été excellents, tirés par une solide performance opérationnelle et un résultat record. Je suis fier des membres de notre équipe qui ont travaillé sans relâche pour naviguer dans l’environnement actuel. Alors que le ecommerce est clairement un vent favorable, la demande est large dans une variété de catégories – une tendance que nous avons vue s’accélérer en juin“, a déclaré Hamid R. Moghadam, Prologis CEO.

Bien que l’impact économique du COVID-19 reste inconnu, la combinaison de ce que nous voyons dans nos données propriétaires, le rythme des collectes de loyers et le dialogue avec nos clients nous donne des perspectives positives pour le second semestre“. Thomas S. Olinger, CFO.

La pandémie peut rendre l’activité d’entreposage encore plus attractive. Alors que les locataires ont du mal à payer leur loyer, les créances douteuses augmentent. Mais contrairement à la crise d’il y a dix ans, les taux d’utilisation pré-pandémique étaient élevés et le commerce électronique augmente la demande d’espace, car les détaillants en ligne doivent stocker une plus grande variété de produits. “C’est le marché immobilier le plus serré que j’aie jamais vu“, déclare M. Moghadam. “Cela mettra un sol sous les loyers à l’avenir“, pense-t-il. (The Economist)

Cet avenir sera probablement de plus en plus proche des grandes zones urbaines ou suburbaines, car les détaillants s’efforcent de raccourcir les délais de livraison. Jusqu’à récemment, la tendance était limitée par un manque de terres et de main-d’œuvre. Ni les municipalités ni les travailleurs ne regardaient favorablement les entrepôts. La pandémie peut changer cela. Le fléau qui s’est abattu sur les magasins et l’hôtellerie libérera de l’espace. Le chômage rendra les emplois de la logistique plus attractifs, comme Amazon et Walmart l’ont récemment démontré avec de récentes vagues d’embauche.

Le 11 septembre dernier, le Wall Street Journal annonçait qu’un quart du volume des conteneurs qui entrent actuellement aux Etats-Unis par des routes maritimes qui traversent le Pacifique sont dirigés vers des centres de distribution de commerce électronique.


Sources: Prologis CEO Says Capital Is Not An Issue, It’s Finding Properties – The Real Deal, Flux futur des marchandises – Rapport d’impact 2020, The-Economist-E-commerce-boom-makes-warehouses-hot-property, Prologis shakes off COVID headwinds to Q2 beat and raise.



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